西安中高端楼盘或将受挫 “一手房”价持续平稳



“新国五条”细则出台 西安楼市影响几何?


编者按


每天我们的身边都有无数新闻发生,各种与我们日常生活息息相关的政策频频出台,你是否关注它们?是否对此事件充满疑问?它会给我们带来怎样的变化?为此,我们开设热点追踪栏目,透视近期市场关注焦点或热点,并邀请专家分析或解答,希望给您带来些思索和回味。


3月1日,国务院发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(以下简称“细则”)要求继续做好房地产市场调控。通知中提到的限购进一步升级,明确统一标准;二手房个税由交易总额的1%-2%,从严按差额的20%征收;少数高房价城市,将提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率等房地产市场调控的具体措施,一时间成为街头巷尾热议的话题。尽管新的二手房个税政策何时实施、如何执行等都没有落地明确,但细则中二手房个税按照转让所得20%计征等规定仍引发市场多种反应。


忙咨询急过户 二手房交易迎来一波高峰


自上周五“国五条”细则出台后,春节前才将北郊雅荷附近一套闲置房卖了的李女士有些急了,她告诉记者,“我年前把房子卖给了熟人,因为对方经济暂时有困难,当时就未过户,想等他经济不紧张了再办理。但现在‘新国五条’出来了,细算一下,我的房子当时15万元买的,现在卖70万元,差额是55万元,按现行的1%交税,个人所得税只需交7万元,但‘新国五条’实施后,我要交11万元的税,比之前将近翻了一番,压力很大,趁着还没具体实施最近得赶快把过户办了。”


3月4日下午3点,西大街西安市二手房交易大厅很是繁忙,许多窗口都挤满了咨询或办理过户手续的市民。“这两天来咨询和办理过户手续的人明显增多”,交易大厅一工作人员告诉我们。


草场坡金爵房地产代理公司一负责人称,自上周五至周一这三天时间,业务量并没有出现多少变化,接到的买家和卖家的咨询电话里,卖家多考虑如政策执行便要求提价出售,买家则着急询问政策落地的时间和细则,担心卖家提价转嫁成本。由于买卖双方都急于成交,短期内二手房交易可能会走热,一旦20%政策执行起来,市场必然会进入一定时期的观望。


总价1%和差额20% 二手房交易或将大幅下滑


据了解,目前除按规定对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税外,其余的二手房交易个税政策均按照差额的20%或全额的1%征收,但实际上多采取全额1%的征收方式。西安房地产信息网数据研究中心分析认为,此次细则首次明确二手房交易中的个人所得税将会严格按照个人所得的20%征收。目前西安市场交易的二手房多为2006年以前,以当前西安二手房主流交易成交价50万元计算,2006年市场原值大致30万元计算,按全额1%征收所得税额度为5000元,如按差额的20%征税,所得税额度则高达4万元,较原征税额度增加7倍之多。交易成本加大,无疑将使房主售房意愿下降,即使转嫁税收成本给购房者,多出的价格也导致二手房主购买意向下降。未来西安二手房市场或将整体走低、中介运营压力进一步加大。


另外,细则中二套房首付比例、贷款利率被强调有可能门槛垒高,虽未涉及具体比例,但无疑对二套以上购房者预示着成本加大。西安房地产信息网数据研究中心上周发起的春季置业大调查显示,“二套房首付若提至7成贷款利率提至1.3倍”将使64%购房者放弃置业。受20%的二手房所得税使交易成本大幅提高,以及未来房产税开征、住宅保值、增值价值大幅削弱等预期影响,二套房购置者未来出售已购置房屋交易成本影响加大,导致二套以上购房者置业意愿极大受挫。


省房产协会会长王圣学表示,细则会对二手房交易产生较大冲击,建议政府根据西安和我们陕西具体的实际情况,做一些研究和调整。本来西安二手房规模就很小,量也不是很大,一旦实施细则,估计二手房市场将会有大规模的萎缩,交易量进一步下降,中介可能出现“停板”,买卖双方都会有很长一段时间观望。


“一手房”价不会大幅提升 中高档楼盘交易受影响


新政出台后,许多专家、机构分析认为因二手房置业税收成本加大,将倒逼房东提价,使得二手房置业者选择进入“一手房”商品房市场,需求加大或将导致房价上升。但西安房地产信息网数据研究中心认为,这一观点未必适用于西安市场。当前,西安二手房市场份额与新房份额比例大致为1∶9,对于市场价格的影响,一直以来都是新房市场作为主体,引领住房价格走向,二手房价格则跟随新房市场涨跌变动,缓慢跟进式定价,因此这一观点更适用于二手房占比较高的一线城市,不适用于西安。


分析还显示,新政影响下二套房购买者购房意愿下降,而在2011年、2012年以首置刚需为主体支撑下的西安买方市场经过两年的市场消化,已呈现后继乏力之势。新政对于整体商品住宅市场的交易无疑将形成明显抑制,作为两套以上改善需求更多集中于中高端住宅市场,而新政要求地方政策于2013年1季度明确“限价目标”,预计2013年中高档住宅市场交易将严重受挫。目前西安住宅库存量持续高垒,房企缺乏涨价动力,预计2013年西安商品住宅市场价格仍将保持平稳。( 本报记者 王向华 实习生 毛瑞芳 郭帆 )


二手房过户需谨慎


当“国五条”细则尚未落地之时,网上已有不少人发布“避税”方式,不知道这样的“对策”会有多少人中招。据西安房地产信息网调查,许多购房者只是笼统地知晓“房价20%上税”,大多数对于新政具体规定不甚了解。因此,业内人士提醒买卖双方,先把政策吃透,然后再根据自己的情况选择是卖还是租,不要一味跟风“降价卖房”。


另外,在购买二手房过户时,一要选择正规的中介公司;二要仔细看房。二手房和新房不同,新房一般是毛坯房,房子的结构、问题比较容易检验,但二手房有些是装修房,房龄以及房屋的漏洞并不容易看出来;三要审查房源。二手房在交易之前已经有一个房主,房屋的性质相对于新房来说,较难确定,很容易出现一房多卖和空手套白狼,因此,购买前审查房屋的产权,尤为重要;四要签订买卖合同。签订买卖合同,是二手房买卖的核心环节。因为房价的波动,经常会出现卖家签完合同又毁约的情况。而在此前,买方可能已经预先向卖方或中介公司支付了一部分价款,这就要严格区分定金和订金了;五是过户。这是二手房买卖中最重要的环节,这个环节完成才算是一锤定音。目前,二手房过户难原因有以下几种:一是房屋属于共有,但共有人不能同时到场。二是房屋没有及时过户,导致产权不明。在这里也要特别提醒购买二手房的市民,一定要及时过户,确保产权到手。

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