土地睡觉 怎奈心焦 闲置土地顽症难医 把脉问诊囤地病因

  土地市场一直是楼市冷暖的风向标,对于优质土地,开发商更是一掷千金。与此同时,我们也看到了有些土地虽然被开发商收入囊中,但是迟迟未有动静,很多人误以为“囤地”现象之所以屡禁不止,一是因为没有严格的规定,二是没有具体的认定标准。然而,我们错了。治理土地闲置,还得主管部门行动起来,不要让法令闲置。否则,出多少个新规,也无济于事!本期城市方程和您一起关注土地闲置背后的那些问题……




浙江温州近十万亩土地闲置十年






 

问题一 土地闲置就是浪费
  土地为什么不能闲置?我国人多地少,对土地的需求很大。一是建设用地在一定时期是有限的,如果土地闲置,则土地利用的效率就不高。换句话就是存在浪费。二是耕地也是十分有限的,弃耕会让地力下降。三是不允许闲置,也就是不允许通过囤积土地坐等土地升值来盈利。
  1、温州十万亩土地闲置十年烂2300亿
  2010年,温州开发区5万亩土地的GDP为115亿元。如果按此标准计算,10万亩土地晒太阳,就意味着每年把230亿元GDP烂在了地里,如果再乘上10年,相当于把2300亿元烂在了地里。
  2、广东一民营科技园千亩土地闲置8年
  在遍布国内的3400个工业园区里,一个颇有意思的现象是:几乎每一个地方都有高新区、工业园,基本上都由政府前期投资,之后再经过招商引资,通过土地和税收来收回成本。
  3、上海土地闲置20年坐享10倍暴利
  在上海最繁华的城市中心——南京西路,有一幅可能早在1992年就已拿地,但至今仍未建成、未销售的地块。不过,如此长期的开发模式,给这家房地产公司带来了丰厚的收益。
  4、海南博鳌十年前拿地
  早在2002年,ST罗顿就声称买到了位于海南博鳌万泉河侧大灵湖规划区1800余亩土地的使用权。令人生疑的是,9年间这块地迟迟未有动静。

 

问题二 土地闲置为何增多
  1、为什么会有闲置土地
  土地闲置的原因当然很复杂,除了一些不良开发商囤积居奇,以求暴利外,笔者认为,过度追求“城市经营”才是形成大量闲置土地的根源。
  2、房企追逐投资收益成土地闲置主因
  业内分析指出,开发商正是利用囤地和土地升值的收益来平衡其他项目回报期过长的缺陷,至少从2001年开始,仅龙潭岭地块,土地闲置现象就一直未曾杜绝。
  3、土地为何越供应越闲置
  如果对目前的“招拍挂”制度不从根改革,仅仅加大土地供应来平抑房价,那么,土地供应增加,政府从这种卖地中得到了更多的财政收入,但闲置土地却进一步增加了。
  4、政府规划问题致土地闲置突出
  政府原因中,拆迁和规划问题尤其突出。前几年地方政府出让了一些毛地,后来因为拆迁安置等环节进展缓慢。部分土地的相关规划,政府一改再改,开发时间也一推再推。


问题三 土地闲置,危害深远
  1、土地闲置饥饿游戏 房价哪能不走高
  土地闲置宛若一场类似乔布斯时代留给苹果的饥饿营销,即以品牌威力将潜在消费者吸引过来,接着限制供货量,造成供不应求的热销假象,再提高售价以赚取更高利润。
  2、土地闲置存在“三宗罪”
  对闲置土地处理非常必要,大量闲置土地的存在,表现为“三宗罪”,必须严管。一是扰乱土地市场,一些不法商人购买土地闲置不开发,或者装模作样开发,实际上是在囤积土地;二是闲置土地直接推高了房产价格,导致房地产调控艰难;三是闲置土地的存在,滋生了政府管理部门的腐败。所以说对“囤地”的打击必须动真格,绝不手软,该收回的收回,该问责的问责。
  3、房地产商囤地 土地闲置危害多多
  囤积土地让房地产市场越来越扭曲,道理其实和囤积粮食是一样的,土地囤积越多,市场上房子的供应量就越少,房价就上涨得越快。房价上涨得越快,土地的价格就上涨越快。
  4、官商勾结 闲置土地对社会危害深远
  要求公开土地闲置详情并非苛求,因为很难找到不公开的理由。在房产市场日益敏感的今天,地方政府对闲置土地的处理态度完全可能成为公众判断调控意愿和执行力的重要指标。


问题四 土地闲置,新规出台
  1、重拳打击闲置 土地新规“上任”
  2012年7月1日,新修订的《闲置土地处置办法》正式实施,其加强了对闲置土地的预防和监管,明确了相关环节的认定和具体标准,完善了土地程序,倡导节约优先,提高土地利用效率。
  2、重点规范政府原因造成的土地闲置
  《闲置土地处置办法》对因“政府原因”导致的闲置土地处理作了规定,要求市、县国土资源主管部门应与国有建设用地使用权人协商,选择延长动工开发期限等。
  3、土地闲置费不得计入建设成本
  如果是开发商原因导致土地闲置一年,按照办法规定,需要缴纳20%的闲置费。20%闲置费收取之后不得计入开发商的成本,开发商一手交闲置费,一手涨房价不再可能。


问题五 新规实施,房地产商面临大考
  1、土地闲置影响看待
  面对新的法规,房地产开发商该如何抉择呢?首先,不要“多吃多占”;第二,要买具备开发条件的熟地,因为楼市正处于大调整之中,房价、地价不可能永远处于上涨态势。
  2、新规影响初现 囤地房企或退或建
  为了避免手中的土地被收回或者减少罚款,囤地开发商加紧开工建设,也是迫不得已的选择。房地产企业的资金状况还未得到完全好转,这样的开工显得有点草率和被动。
  3、土地闲置 房企高层笑对新规还照旧
  某大型房企的高层领导笑着告诉笔者,“土地该开发的早都开发了,没开发的还是开发不了,《办法》实施后,保准还是一块土地都收不回去。”
  4、杜绝土地闲置 要修法更要严格执法
  要杜绝土地闲置现象,一方面要完善闲置土地处置办法,让法规更有可操作性;另一方面,更重要要严格执法,加大执法力度,对不严格执法的部门和个人要予以严厉的处罚。


问题六 闲置土地诸多问题
  1、土地闲置问责机制缺失
  在闲置土地的处理上,地方政府仅仅是将该地块有偿回收,对于土地闲置超4年所造成的资源浪费,并未追究相关方的责任。但是后续如何避免类似的问题,至今仍是无解之题。
  2、闲置土地处置办法将面临执行难
  土地闲置问题由来已久,即便政策出台,如何得到有效执行,还存在诸多疑问。长期来看,如果这种土地财政的魔咒不解除的话,这种闲置土地的病根就永远难除。至于下一步的执行力度,从长期来看还是不乐观的,解决的出路应该不在于土地闲置,或者闲置土地的处理上,而在于地方政府。鼓励地方政府更多的建立实体经济,或许才是一种真正坚实的路。
  3、土地闲置处罚雷声大雨点小
  新老《办法》被部分业界人士解读为“新瓶装旧酒”。对比新《办法》和去年底发布的修订草案,业内人士还质疑,对于开发商的处罚规定“相比以往反而宽松了一些”。

 

问题七 土地闲置幕后深思
  1、土地闲置:成本太轻的游戏
  40%多闲置土地是企业自身原因造成的,一半以上的闲置土地由地方政府造成。无论是什么原因、谁的责任,土地之所以闲置多年,根本原因在于:这是一个成本太轻的游戏。
  2、土地闲置的根源是“政策闲置”
  闲置土地现象并不可怕,可怕的是当政策“闲置”时,法律和政策无法施行和落实才是最大的顽疾。遇到问题和矛盾时,并非出台新政策新规定就能解燃眉之急。
  3、闲置土地怎样才能“闲”不下来
  杜绝土地闲置问题的关键在于切断土地闲置中的利益链条。笔者认为,我们应该坚决把土地出让金收入从地方小金库里拿走,纳入到财政预算内收入。
  4、“闲置土地”后不能被闲置的问题
  在某种意义上,在土地“晒太阳”现象得到更多的重视之后,房屋空置率畸高是另一个不能被“闲置”的问题。清理闲置土地,其意义在于提升土地利用效率,而降低房屋空置率。


问题八 房价居高 闲置土地成幕后推手
  1、闲置土地是房价上涨的幕后推手
  闲置土地,真正成了房价上涨的幕后推手,因为闲置土地处罚力度的疲软,造成商品房供给也跟着短缺,如此,才造成了先前商品房的供求紧张、房价疯涨。
  2、闲置土地令房价难以下跌
  要治房价先清闲置土地,署名“牛刀”的博客的文章说,地囤得越多,就导致土地价格越来越高;而土地价格居高不下,又推动了房价上涨,于是,囤房的也越来越多,就这样循环。
  3、清理闲置土地能否治愈高房价
  原来那些宏观调控政策并没有得到认真贯彻,这一切都是建立在过高的房价之上的。现在清理闲置土地就是要打破利益链条。但是,目前的清理能不能打破呢?很难。
  4、清理闲置土地对房价影响不大
  清理闲置土地影响房价的效果不会很明显,只要不让这种现象大幅反弹即可。大家可以少一些争论,用更多的精力去探讨更有效的解决高房价的方案。

 

周刊点评:

取之于民用之于民

 

  目前整体形势不好,部分企业资金周转或经济实力发生变化。有的房企大部分资金用于缴纳土地出让金,无法消化前期土地储备,或者随行就市放缓开发节奏,导致了囤地现象的出现;有的项目土地开发手续早已完善,但开发企业之间相互转让,造成开发时间延误,拆迁速度赶不上卖地速度,交地、开工日期一再拖延,是土地闲置的重要原因。
  有的闲置土地,是资本家买来坐等升值,这种该严惩。要杜绝这种现象,小编有些浅薄意见,认为应该限制企业间土地买卖,限制土地最高价格,政府土地所得款需全部补贴公民购房之需,取之于民,用之于民。

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