当旧城改造穿上文化品牌的外衣

上世纪九十年代房地产的市场化,推动了旧城改造的第一轮高潮,但房地产价格的一路高涨和物权法的出台,则使开发企业将目光放到土地获取相对容易的新城、新区,旧城改造仿佛成了“鸡肋”。
  随着限购等房地产调控政策的推出,非核心区出现滞销,房地产投资回报率大幅下降,开发企业的策略有了新的变化,一方面通过各种新的开发理念,降低拿地成本,另一方面积极投身到城市中心区的各类项目当中,降低销售风险。此时,旧城改造作为两方面的综合体,再度引起多方的关注,不同的是,这一次旧城改造穿上了文化的外衣出现。



上海召稼楼古镇




旧城改造:馅饼还是陷阱?
  我们这里提到的旧城改造,从区位来说,主要指位于城市中心的改造项目或改造区域,而非城市边缘区,从类型来说,可以是老居民区的改造、老商业区的改造、历史风貌区的改造,也可以是老工业区的改造,从内容来说,包括拆迁、基础设施建设、建筑改造(核心项目建设)、保障房建设以及商业开发。
  表面上看,一般的旧城改造项目地段稀缺性的优势非常明显,不论改造后建成住宅、零售商业、酒店或者写字楼,都具有较高的区位认知度,成熟的配套设施,充沛的人流量和较低的营销成本,项目的成功往往是必然的。
  但前期高额的资金投入和较长的投资回收期,是众多开发企业望而却步的重要原因,深究其中更深层次的原因,则是拆迁难度大所造成的不确定性因素多,需要协调原住民、原来的经营商户或者企业、政府规划部门、城市管理部门等等。好比投资证券市场,散户投资者关注的是价格涨跌的风险,机构投资者则更注重流动性风险。
  旧城改造成功的项目比较多,比如上海新天地、南京夫子庙,但是投入动辄高达数十亿,而失败的项目也很多,大多由于拆迁无法按计划进行,导致开发企业资金链断裂,有的项目原计划3年拆迁,结果超过10年都没有完成,其中的风险不言而喻。



文化:“叶公好龙”还是“不得已而为之”?
  既然旧城改造还是有很大的风险,为什么换上“文化”这件马甲,就又可以重新粉末登场了呢?
  从国家角度,中国处于产业转型时期,新兴产业都被寄予很大的期望,文化产业也不例外,近年来出台了多项扶持政策,尤其是最近的两会期间,文化部还提出了《“十二五”时期文化产业倍增计划》,可以预见未来数年内,文化将成为国家政策倾斜的重要方向。
  从地方政府角度,对于旧城改造都是采取较为积极的态度,毕竟通过对旧有区域及建筑物的改造,可以提升产业能级、扩大就业机会、整治脏乱差的环境、改善卫生安全等,既是较好的政绩工程,又可以摆脱目前中国城市“千城一面”的窘境,更何况在土地财政较为紧张的时期,仅靠政府的力量短时间内是难以完成如此巨大的工程的,对于开发企业以何种名义包装旧城改造项目,则采取睁一眼闭一只眼的态度。
  从开发企业角度,对政策最为敏感的地产开发企业自然不会放过这样的机会,在继奥特莱斯、养老地产等拿地概念之后,祭出“文化”这一利器,捆绑旧城改造,赢得各方的支持,从而可以顺利拿地,即使后期开发过程中遇到难题,也有尚方宝剑可以使用。



传统文化?文化历史?文化科技?文化旅游?
  文化是一个较为宽泛的提法,在旧城改造的过程中具体可以落实到多个执行层面,争取获得最为广泛的政策支持。
  首先,对于传统文化的传承,这个最直接的往往归口于政府的文化部门。不仅可以获得示范项目的品牌,还可以在宣传方面获得支持从而降低营销费用。
  其次,是对于历史文化的保护,理论上也是可以得到文物保护部门的资助,更大的意义在于可以提升整个项目的档次。
  再次,从改造的技术手段角度,比如进行某些完全修复型的改造模式,需要运用最为先进的技术手段,对残缺的部件进行模拟和修复,对容易受到损坏的部件进行保护和处理等等,完全可以成为新技术、新材料的实验和展示场所,得到科技机构和部门的关注。
  此外,从改造完成后的运营角度,要想获得最多的消费者的认可,不仅需要有本地消费者的支持,理想情况下还要能吸引外来游客的驻留,在提升项目的同时,也为整个城市的旅游产业做出了贡献,这也理所应当受到旅游部门的关照。
  文化类的旧城改造就是一个平台,开发企业需要将这个平台尽可能的做大,集合多方之力,才能将项目的价值做大最大化。



现实背景下的开发策略
  1、塑造核心文化标志
  核心文化标志可以是一个地标性建筑,在外形、高度上面具有明显的标示性,也可以是一组建筑群,形成丰富的功能空间,用于休憩、交流、展示、交易,还可以是一个词或口号,从项目定位中提炼出来,能准确概括项目的特点,反映项目给人的感觉。塑造核心文化标志的目的,就是使消费者对项目有更直观的感受,同时也是政府对外宣传的抓手。
  2、建立全国乃至全球的文化品牌
  在文化方面,越是具有品牌号召力,项目越容易成功。另一方面,由于距离产生美,往往品牌号召力对于周边的城市影响较小,要打好文化这张牌,必须吸引更大范围内的消费者,同时要从更高的层面来看待这个问题。因为从消费者的接受角度来说,往往民族的、国家的文化相比城市文化,更容易被接受。
  3、构建开放的公司框架
  旧城改造毕竟是一个非常复杂的系统工程,在前期准备阶段、中期建造阶段和后期的运营阶段都需要面对不同的问题,作为开发主体,不可能在所有方面都具有丰富的经验,因此,要用开放的心态,随时准备接纳不同的合作伙伴,这些合作伙伴可能是战略投资者、也可能是财务投资者、还可能是产业投资者,可能是基金、信托或者保险公司、也可能是私人收藏家、品牌商家等。合作伙伴的选择也是一件颇具艺术性的工作,一个强有力的合作伙伴不仅可以弥补专业经验的方面不足,而且可以引入更高端的资源,提升整个项目甚至整个城市的能级,
  4、多样化土地属性
  土地问题是旧城改造的一大核心问题,因为改造前的土地性质往往是划拨用地或集体所有性质的用地,要进行商业开发,需要变更土地性质,这就要走正常的招拍挂流程。这里面又涉及几个问题:
  第一,有多少土地需要变更土地性质,这个与政府支持力度和原有旧城的文化价值有关。如果可以获得政府的补贴,则可以减少土地性质变更的数量;如果项目前期改造投资较大,而且不能获得政府的补贴,需要更多商业开发土地进行投入平衡;如果从文化价值角度,保留和改造的建筑不多,则可以变更更多的土地性质;
  第二,变成什么性质的土地,住宅、商业、办公还是旅游等用地性质,这个与项目的定位和开发主体的实力有关。如果项目定位是商业核心区,则以商业、办公用地为主,如果项目定位是城市旅游区,则以商业、旅游用地性质为主,如果项目定位是民俗风貌展示区,则以住宅、商业用地性质为主。
  第三,如何获得土地,如果招拍挂的流程,不能保证开发主体可以全部获得最终的土地使用权,因此对于保留和改造的建筑物所在的地块,也应延续其土地性质。
  5、多元化融资渠道
  从资金的投入和回收等方面来看,旧城改造与一般的房地产开发项目有所不同,除了较为单一的商业银行这一融资渠道外,还有更多的融资渠道选择,更类似于土地一级开发,比如可以获得政策性银行(如国家开发银行)的支持,可以获得政府部门提供的财政担保或补贴等等,使原本捉襟见肘的资金资源有了更大的腾挪跌宕的空间。
  在中国的产品逐渐被世界所接受的背景下,中国的文化也开始为世界各国所认同,在许多具有文化积淀的旧城当中,随处可见中国文化与世界文化的碰撞,不管文化这件外衣是否合身,旧城改造都将迎来新一轮的发展高峰。(作者为洲联集团五合国际总设计师)



评论


古建筑保护,如何做到公私相济?


文化古建筑的保护可是一个大难题。别小看那些镌刻着岁月沧桑的石板楼阁,一砖一瓦间都充溢着“今”和“昔”的冲撞,“公”和“私”之间的张力。说得具体一点,文化古建筑固然是先人留下的宝贝,但老守着文化遗产不动,城镇今后的规划和发展就要受到很多掣肘;文化古建筑也肯定是全民所有的共同财富,但不少古建现在还有住户,他们也有自己的私有空间和私有产权,不容全民任意“围观”。那么,如何在古建保护的同时,又在今昔之间、公私之间找到一个恰当的利益平衡点呢?
  最近见诸报章的上海闵行区召稼楼梅园的古建保护问题,就是一个颇具典型的案例。梅园古称平寿堂,当地人叫它“九十九间半”,早年世代住着有着“浦左首富”之美誉的奚姓望族,现在还住着三四十户人家。2003年12月这里评定为区级文物保护单位并挂牌。这本是件好事,不料挂牌扬名后却引发大量游客慕名前来“围观”,严重影响了当地居民的生活。更让住户们感到失望的是,挂着“文保单位”的铜匾,梅园的修缮问题却一直得不到落实,天花板漏水之类的问题,物业公司也是不闻不问。结果呢,建筑的保护目的没有完全达到,住户的私权却已遭到侵犯,真是公、私两头都不讨好。
  如何解决这个问题?有的看官或许会说,最好把住户都动迁出去,把梅园改建成博物馆,这样大家都满意。但这话说易做难。三四十户人家,动迁补偿可是一笔大数字,一旦有个别住户不愿意搬,整个计划就会受到影响。另外,像这种区一级的文保单位,全国何其多也,全部用动迁的办法加以保护,显得不太实际。
  有的人或许会说,既然文保单位的牌子本身会“招蜂引蝶”,那还不如不要这牌子算了,一切照旧。但这样做又过于“无为而治”。而且,万一哪天遇到个开发商要来把古建拆成商品楼,这块“文保”的匾额还是能起到保护伞的作用的。
  有的人还会说,很多法国和意大利的古建都是私人享有的,但政府会和其签订协约,由私人负责古建的维护和修缮,政府则会定期来进行检查。我们不妨也可以学学他们的做法。但在笔者看来,法、意的做法即使要借鉴,也不可不加变通。别忘了,欧洲古建的拥有者一般是社会上流阶层,自身“不差钱”,维护古建则是小菜一碟。而由于历史的原因,像梅园这样的中国古建里住的都是“七十二家房客”,手头未必很宽裕,完全让其承担古建的维护费用,就显得不太符合当下民情和国情了。
  全面考量下来,笔者认为比较符合国情的古建保护方案,首先要兼顾业主和政府双方的权利和义务,其次要在条件允许的情况下让政府多承担一些责任。具体而言,建议政府给古建业主出建筑维护基金,甚至补贴全部的物业费。这点银子的开支比起动迁来说,真是九牛一毛,却可大大调动住户保护古建的积极性,提高其精神荣誉感。而住户也有义务全面维护好古建面貌,接受政府的定期检查。至于不请自到的访客,则建议由物业公司派出保安加以劝阻,费用则来自于政府补贴。如此一来,则可公私相济,皆大欢喜。(和讯)


本文来自《中国城市设计周刊》

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