再造古城 开发模式遇瓶颈



继大同之后,古城开封被推向了舆论的风口浪尖。8月中旬,一则“河南开封千亿重造北宋汴京”的新闻引发轰动。
  按照开封市的规划,从今年开始,在4年内将老城区约580万平方米的棚户区拆迁完毕,改造成一个近20平方公里的人文休闲旅游城市,以重现北宋时期的“汴京”盛景,同时建造另一座工业新城,而预计仅拆迁费用就将耗资1000亿元。
  公开数据显示,开封的旧城改造占到河南省旧城改造任务的1/3。2012年起,开封启动了棚户区改造五年行动计划,力争通过五年的努力,完成集中连片城市棚户区改造5.9万户、380万平方米,占老城区面积的1/3。
  此计划一经媒体披露,就在网上引发热议。对于财政收入还不到50亿元的开封来说,无疑是一个“天文数字”,网友则称之为“清城计划”。
  舆论日益发酵后,开封市相关人士回应称,开封正在推进的是“两改一建”(棚户区改造、城中村改造和保障性安居工程)的工作,是为落实国家棚改政策,结合实际提出的惠民措施。


 


古城复建热
  去年5月,开封新任市委书记祁金立上任伊始,就给开封提出了两个新定位:“开先”和“复古”。前者就是要建设开封工业化新城,后者则是要打造国际旅游文化名城,而开封下一步发展战略就是主攻文化旅游,再现大宋王朝风光。
  事实上,开封并不是造城行动第一家,全国各地这两年来兴起了古城复建热潮。湖南凤凰近日宣布准备另建一座古城,一个拟投资55亿元,完全模仿湖南湘西自治州凤凰古城而建的新镇“烟雨凤凰”将于年内动工,该新镇距凤凰古城6公里之外,将作为新的游客服务区来释放古城的接待能力。
  在西安,该市正准备启动一项庞大的规划来对位于主城区的汉朝长安城遗址进行整体保护,并建立汉长安城大遗址区特区。规划涉及面积超过70平方公里,其内容包括迁出居民、拆除建筑、建造遗址公园等,仅核心保护区面积即超过了30平方公里。整个规划总投资将超过千亿元。
  而在此前的2011年,江苏省金湖县在城南新区规划建设尧帝古城,总用地面积1050.3亩,预计2015年建成并投入使用。
  2010年2月,河南省南阳市宣布将利用10年时间,打造文化卧龙岗“诸葛茅庐”。2007年4月,江苏睢宁县将复建下邳古城,并打算通过10年左右的时间,将下邳古城打造成为国内最具特色的“汉城”。
  而一系列复建古城、打造新城案例中最为著名的当属大同。大同是首批24座国家历史文化名城之一,有着2300余年的建城史。这座因煤而兴的城市在计划经济时代曾辉煌一时,近20年来却日渐式微。
  2008年初,新任市长耿彦波强力推行耗资上百亿元的“古城恢复性保护工程”,其中城墙修复工程耗资10亿元,将在5年内全面完成四面城墙及瓮城的修复。
  一时间,古城复兴工程遍地开花,似乎要让大同瞬间“回到明朝”。2009年4月,大同陆续开工建设东城墙、华严寺、善化寺、文庙、清真寺等名城保护十大工程。随后,修复南城墙、北城墙等项目也陆续上马。很快,大同到处是高耸的塔式起重机和脚手架,变成了一座“巨大的工地”。
  据介绍,有着650年历史,由黄土夯就的城墙被穿上清灰色的包砖“外衣”。按照规划,每一面城墙高14米,下宽18米,上宽14米,望楼12座、控军台两座、角楼两座,箭楼、月城、瓮城各一座,绵延1800米。
  如今,大同的百亿古城再造接近收尾,城墙内几无新建筑,在今年的计划中,计划改造面积约110万平方米,涉及群众约1.5万户。到今年年底,大同古城将全面竣工。在耿彦波的构想中,老城内的所有现代建筑都将搬迁出去,以恢复传统的城市格局。


 

新旧难题
  在复建古城、打造新城的过程中,一些矛盾和难题不断浮现—大规模重建往往意味着大规模拆迁。
  开封市棚户区改造任务占到河南省的50%,棚户区人口密度平均达到每平方公里1.9万人,局部达到每平方公里3万人,人口密度为全省之最。
  老城区中的房子多半是建于上世纪五六十年代的民房,大部分面积都在50平米以内,许多只有10多平米,大批棚户区居民常年面临吃水难、排污难、取暖难、如厕难等问题。
  开封老城区东北部的双龙巷,以宋太祖赵匡胤曾在此居住而得名,这是一处典型的开封老城景观,有崭新的二楼小楼,也有古老的砖木结构房屋,飘窗阳台和飞檐门楼混杂其间,公共设施大多老旧,居民尚用着街上的公厕。
  在双龙巷的西侧,解放大道东、双龙巷北、北刘府胡同西、联合街南,已确定为一处商业开发项目,而此项目的东侧,则要建设未来的二赵故居,虽然还没有开始拆迁,但气氛浓厚,双龙巷几处临街的房屋上挂着拆迁办的红色横幅。
  刘府胡同周瑾瑛的房子在商业项目拆迁范围内,几年前,她的家翻修老宅,建起了两层100多平米的洋楼,楼外的巷子虽显局促,但家中的居住颇为惬意。
  8月底,自称房屋评估机构的人来到她家,确定该房评估价值为2490元/平米。周瑾瑛告诉记者,拆迁范围内砖木结构的房屋大致为2200元/平米,砖混结构为2400—2500元/平米。拆迁补偿的方案也很简单,要么是按照评估价格进行全额货币补偿,要么是与安置房进行产权置换。
  周瑾瑛介绍,一路之隔的文兴园小区(解放路西)二手房价格已达到5000多元/平米。靠北一些,明轮街南的1994年竣工的龙湖小区,二手房价格也有4000多元/平米。而安置房的位置在开封西南郊的魏都路上。
  周瑾瑛想迁回原地居住,向开发商要房子,但前期的沟通中,对方并没有这些条件。所以,她不想迁走。但如果要货币补偿,她又在这里买不起房子。
  与其他地区的拆迁一样,这里进展缓慢。据周瑾瑛介绍,该拆迁区域接近200户居民,目前仅有不足50户签订拆迁安置协议。据《开封日报》载,上半年的拆迁工作,开封市有的区仅完成全年工作的10%。
  在开封老城的中心,千年古刹大相国寺的北侧,马道街以西,鱼河沿街以南,是一处工地。9月3日,时代周报记者在这里看到,一处古香古色的建筑资圣阁正拔地而起,盖到了第三层。
  资圣阁始建于唐玄宗天宝年间,原为大相国寺的一部分,当时被称为汴京八景之一,后世不复存在。资圣阁的再建,2001年即开始酝酿,2005年获批,2006年启动动迁工作,拆迁工作一再延迟,至2009年方完成。
  资圣阁的原址,属于开封市的特级商圈,相当于上海的南京路,北京的王府井。原鱼河沿街17号,在拆迁范围内,院内服装店、饭店鳞次栉比。
  吕玉河家在一楼有两间门面房,经营快餐,每月有4000元左右的收入,二楼的4间房屋为自己住宿使用,经政府确权,吕玉河家的三间房屋(每间12—14平米),拥有房屋产权证和国有土地使用证。
  据形成于2008年10月、经开封市国土资源局确认的补偿安置方案显示:吕玉河家的拆迁补偿分两个办法,任选其一:一为全额货币补偿,二为安置房产权调换。
  安置房产权调换的方法,即以新房换旧房。新房位于5公里之外的北环东京大道附近,面积为一套91.27平方米的公寓式住宅,价格为11.2262万元,减去上述三间房屋的评估价格,吕玉河尚需支付3.6861万元,才可获得这套房屋。
  某种程度而言,拆迁给原地居民带来了巨大生活变动,利益纠葛加上对未来的不确定感使得他们多怀不满,继而成为政府造城举动中最难安置的部分。


 

开发模式遇瓶颈
  在民生难题之下,当“千亿重造汴京”被广泛质疑时,开封市委书记祁金立回应称开封“有敢叫日月换新天的壮志”,“开先”和“复古”战略一定会快速推进。
  “开封市高层的发展思路很明确,就是以文化品牌推高地产价格。”一位当地知情人士告诉时代周报,“开封作为中原经济区的核心区域,省政府在诸多政策上也予以倾斜。”
  目前,开封正以河南省排头兵的速度发展着。开封市2012年的政府工作报告显示,2011年全年,生产总值1093.6亿元,增长12.9%;城镇固定资产投资584.8亿元,增长33.1%;社会消费品零售总额434.6亿元,增长19.2%;财政一般预算收入49亿元,增长32.5%,其中市本级一般预算收入突破20亿元。城镇固定资产投资、社会消费品零售总额、财政一般预算收入增幅均居全省第1位。
  据河南省统计局公布的开封社会统计公报显示:2010年,全市城镇居民人均可支配收入13695元,比上年增长11.2%;人均消费性支出11378元,增长13.2%;2011年,开封全市城镇居民人均可支配收入15558元,比上年增长13.6%;人均消费性支出12078元,增长6.2%。
  开封造城刚刚迈步已遭致各方争议,能走多远,暂不得而知。综观全国,同样复建古城的例子不胜枚举,而其中多数已偃旗息鼓。
  2010年,山西娄烦县开发建设“花果山孙大圣故里风景区”,拟规划修复老景区,新建南天门、御马监、玉皇庙和龙和晚照观景台等人文景观。当时舆论普遍认为为神话人物建故里过于荒唐。两年过去了,除了绿化的5000多亩荒山以及四层楼高的接待中心外,景区其他规划还停留于纸上。
  另一失败案例是,2011年底国家4A级旅游景区梁祝文化景区开建,计划投资2亿元,把该景区打造成全国知名的“体验式梁祝爱情圣地”。工程建设半途而废,在河南驻马店汝南县梁祝镇,曾经耗巨资打造的“梁祝故里”景区如今已成烂尾工程,一片荒凉,部分景观树已经枯死,梁山伯与祝英台的墓碑摇摇欲坠。
  对于全国古城开发热的事实,河南农业大学法律系主任杨红朝认为,“复古工程的出发点都是好的,之所以引起社会各界的广泛关注,甚至是质疑,主要是没有严格按照城乡规划的相关法律法规,履行征求意见、论证、报批等程序。”


 

专家看法:李铁:再造的古城有致命的缺陷
  对最近兴起的古城再造项目,国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁认为,再造的古城有三大致命的缺陷。
  缺陷之一:古城再造只是长官的意志,缺乏文化的根基。李铁指出,无论中外,古典建筑是建立在私有产权基础之上,充分体现了差异化的鲜明个性特征。而古城再造是建立在长官的意志、成片大规模开发、行政垄断基础之上,文化的根基没了,这样造出来的古城,无论形实,都没有价值。
  缺陷之二:再造古城成本高昂,难以成“市”。李铁指出,经开发商造出来的古城很难有生命力。古城的基础是物美价廉的“市”。“市”的基础是自有土地自建房的低成本。如经开发商之手,要交土地出让金,要有公摊面积,要负担开发商的利润和还贷,所有成本都要摊在“市”的价格上,价高了,“市”形不成,何来繁荣?
  缺陷之三:再造的古城假,难以吸引游客。李铁认为,人们喜欢文物主要是喜欢文物所凝练的历史沧桑和文化内涵。仿制的文物是卖不出价钱的。古城也是如此,离开了古建筑群落蕴含的久远的历史和文明的积淀,充满着铜臭和开发商贪心以及浅薄的长官意志的仿古建筑,怎会吸引寻求返璞归真、试图从空间穿越回历史的游客们?(石玉)

 

评论:大兴复古风是一场豪赌

  河南开封千亿“再造汴京”的新闻令舆论哗然。而在山西大同,另一场声势浩大、耗资上百亿元的古城再造计划却早在2008年就已展开。簇新的城墙,成片的废墟,见证着大同的“复兴”之梦。
  城市复古风之所以盛行,而且很多城市都在酝酿自己再造历史,重回盛世的计划,都是看中了文化产业带动旅游业这条生财之道。但是,事实上这条预想起来想当然的振兴之路,也并不是百发百中,在更多城市前赴后继,不惜重金包装自己,以历史文化带动旅游产业振兴之路上,罹难者甚多,真正成势者寥寥无几。
  妄图凭借复古风来带动城市发展,为城市GDP效应注入新的增长点,其本质拼的是历史与文化,真正的目的在于全面振兴旅游业。这条文化带动旅游产业的发财之道,已经并不新鲜,几乎所有的城市都在搞,但是实质效果究竟如何,就是各自造化,各有千秋了。看别人生财有道,有些城市就坐不住了,既然先天不足,那就后天再造,我们的城市在历史上的某一个阶段总该是辉煌鼎盛至极而无人能比的。于是,一场寄托了城市管理者发展野心的鸿篇巨制开始上演,动辄拿百亿甚至千亿的资金来搞现实版的穿越,来复制历史鼎盛时的背影,大兴土木,大规模拆迁,城市脚手架林立,宛然成了一个大大的工地。
  没有百分百的胜算,却投入几乎一座城市的资本来搞复古运动,而且在这种大规模的动迁中,民生肯定要受到牵连,这看起来更像是城市管理者一场史无前例的豪赌。当然,我们也真诚希望城市管理者这种胆识与气魄打造出来的历史复古大戏,能和我们想当然预料的结果一样,能赢得一个满堂喝彩,不仅能全面带动城市发展,而且还能把城市推向一个崭新高度,能吸金,能就业,能给城市增添魅力。然而,我们也有另一种顾虑,而且这种顾虑一直困扰着我们,让我们担忧而不得不去质疑。一旦,这耗费了巨资打造出来的复古之城,没有达到当初预料的设想,而沦落为一座畸形的现代奢侈品,成为一座空城和死城之后,该如何收场?谁又能来给这样的巨债买单?
  如此一来,看着已经几乎完工的复古之都,那一砖一瓦都是一分钱一分货,我们内心真诚地希望,正如城市管理者所预想的一样,能获得成功,能靠旅游门票一年就能赚几个亿。但是,我们也不得不再次提个醒,也算是给更多城市多一点警示,城市复古运动一定要三思而后行,建些复古建筑是小事,可是妄图再造历史复原历史之都,一定要三思而后行。(程奎星)

 

(本文来自《中国城市设计周刊》)

发表评论

您的电子邮箱地址不会被公开。