调控下广州现13亿新地王 房产走势扑朔迷离

18日上午,恒大以13.22亿元的天价,拍下广州市中心一块商业用地。这一远超市场预期的价格,将广州地王价格刷新提升近一倍,引发对房地产市场走势的广泛猜测。

  开发商“抢地”,成交价“疯狂”,会否拉开新一轮全国性的抢地风潮?又将对房地产市场带来何种影响?


  溢价170%:新地王“很疯狂”


  在广州市进行的这场土地拍卖中,经过18个开发商上百轮竞价,最终恒大以13.22亿元的价格摘得珠江新城D4-B2商业地块,溢价170%,达到8.2亿元,折合楼面地价每平方米约3.3万元,将广州此前的商业地王楼面价每平方米1.7万元的纪录提升近一倍。


  这块出让土地位于广州的金融中心区域,是该区域为数不多可供出让的土地,恒大、保利、万科等18家企业等均参与报价。经过100多轮叫价、拍卖师三次提醒“注意投资风险”后,最终才以13.22亿元的价格成交。


  业内人士对记者说,这场出让在持续1年多的调控内十分罕见,不仅企业参与广泛,而且一改此前土地流拍或低价成交的情况,溢价近170%。


  中原地产广东项目总经理黄韬表示,广州顶级写字楼的售价也仅为每平方米3.5万至4万元左右,而按恒大拍下的楼面地价,在现在市场条件下很难获得理想回报,“可以说这场土地出让有不理性的成分”。


  业内人士也认为,这个价格不仅偏高,甚至“很疯狂”。面对市场诸多质疑,一位恒大内部人士告诉记者:“恒大认为这一价格并不离谱,也在可接受范围内,未来可能将地块用于建设豪华酒店。”


  “在近期市场走势扑朔迷离的情况下,这起成交可能起到不小的“标本”效应,甚至可能误导对市场的预期和判断。”黄韬说。


  “炒作”还是“回暖” 房地产走势扑朔迷离


  今年以来,广州土地出让一直遇冷,经常遭遇低溢价成交或者流拍,主要还是楼市成交低迷压低了开发商拿地热情。此次土地高溢价,一方面源于出让土地位置优越,同时也体现了开发商对市场走势有了微妙变化。


  值得注意的是,虽然在18日上午拿下另一块土地的万科一再向记者声明“未对市场有何新判断”,但却证实这是今年万科首次在广州拿地。


  对此,黄韬表示,在目前市场僵持的情况下,开发商比购房者抢先动,可能会误导对市场的预期。“不排除一些开发商借土地成交高溢价进行炒作,试图把水搅浑,误导购房者和政府对房地产走势的判断。”


  事实上,不仅仅是土地市场,我国一些城市楼盘的成交量也有所增大,个别楼盘甚至出现久违的热销场面。南京楼市在刚刚过去的一周(6月11日-6月17日),共认购商品住宅2310套,日均330套,创限购令实施以来新高。多家楼盘销售中,连夜排队和“日光盘”现象重演。


  “365网”研究院院长李智表示,楼市这一轮变化与政策调整直接相关,面对经济下行巨大压力,“稳增长”被放在更重要位置,下调存贷款基准利率、降息、房贷利率打折等政策出台,进一步影响市场预期,一些购房者认为调整会放松,加速了入市步伐。


  中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为,开发商的资金情况目前出现明显的两极分化:有的困难重重,也有的情况好转,部分开发商对市场预期开始扭转。


  国家统计局18日发布的统计显示,5月全国商品住宅成交环比增长16.37%;成交额环比增长19.12%。据中国指数研究院统计,北上广深四大城市成交量环比4月分别上涨36%、22%、52%和38%。


  一位不愿透露姓名的房地产销售人员坦言,由于信贷微调和成交量回升的影响,一些购房者对市场的走势开始出现了不同意见,不少开发商正希望抓住购房者的恐慌心态,大打心理战:“就我所知,不少城市所谓的抢房潮背后,都有房托的身影。”


  警惕反弹 坚持房地产调控毫不动摇


  近期关于房地产调控放松、房价反弹的舆论暗涌,深圳、杭州等地也相继出现所谓排队购房热潮。“近期市场成交量增长,价格平稳,应该说没有成交的楼市也不正常。”李智表示,目前看来,楼市筑底期可能提前完成,如果政策一直保持不变,成交持续放量可能加速库存消化,但要警惕市场从“量升价滞”向“量价齐升”转变。


  陈晟也表示,在与一些开发商进行交流后发现:“部分开发商的心态已经发生明显变化,认为当前价格已经触底。对于继续降价已无动力,开发商试探性的举措会更密集出现。”


  受访专家和业内人士认为,在中央调控政策稳定的前提下,目前主要城市整体库存规模仍然很大,市场的销售压力仍将持续存在,量价齐升的可能性其实并不大。


  陈晟等专家建议,当前房价总体仍未达到合理水平,必须稳定和严格实施调控政策,从供需两端收紧资金,防止投机、投资类资金通过各种渠道流向房地产市场,应坚持房地产调控不动摇落到实处,果断叫停一些地方政府的“小动作”,使房价从高位继续向合理回归。


      京广两地再现土地高溢价成交 优质地块受追捧


  新华网北京6月19日电(记者罗宇凡、华晔迪)北京市住宅市场在沉寂了2个月后,于6月18日成交了首块居住用地——北京市门头沟区龙泉镇F1住宅混合公建用地,该地块占地1.5005公顷,建筑面积为4.1836万平方米,在经历了三十多轮竞价后,被北京鹏辉房地产开发有限公司以2.785亿元,折合楼面价为6657元/平方米获得。该地块的成交不仅结束了北京土地市场长达2个月居住用地零成交的“空窗期”,同时也是郊区住宅地块首次在年内获得多次竞价局面的地块。


  就在同一天,恒大地产击败保利、万科等18家房企,以13.22亿元取得位于广州市天河区的珠江新城D4-B2地块。该地块占地面积为9570平方米,规划建筑面积为4.01万平方米,起始价为4.9014亿元,成交溢价率高达169.7%,折合楼面价3.2967万元/平方米,刷新了今年除加油站用地之外的全国楼面价新高。

未经允许不得转载:中国城市设计网-中国第一个城市设计与城市规划高端传媒平台 » 调控下广州现13亿新地王 房产走势扑朔迷离

赞 (0)

评论 0

  • 昵称 (必填)
  • 邮箱 (必填)
  • 网址