功能空间的整合—城市综合体建筑浅析

    摘 要:近几年城市综合体建筑在大中城市的发展呈如火如荼之势,成为众多开发商青睐的商业地产模式。作为建筑设计师,在接触到如此多规模巨大且功能复杂的城市综合体建筑时如何更好地进行建筑设计,是一个较复杂的课题。
    笔者希望通过几个近几年在设计院参与设计的城市综合体建筑的实例,让大家更好地了解城市综合体建筑,希望能在设计中起到抛砖引玉的作用。
    关键词:城市综合体建筑   整合
    首先我们要了解何为城市综合体建筑,城市综合体建筑是指将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、影视和交通等城市生活空间的三项或者更多项进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体。
    城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的产物。 当城市人口聚集、人们工作节奏加快、城市用地紧张到一定程度,而单一功能的建筑形式无法满足城市发展的各种需求之时,在城市的几个区域的核心地段就会出现这样一种综合性建筑。城市综合体创造的是开放式的城市空间。城市综合体设计是以较高密度和高容积率的设计手法将多种功能的建筑空间集中布置,这种集中布置手法,使布置大型市民活动广场等公共开放式活动或绿化空间成为可能,除了为城市提供商务、商业、文化等活动空间外,还为城市提供开放式的广场、绿地、休闲场所等公益性活动空间。
    城市综合体建筑的功能一般都比较复杂,但又不同于一般的多功能建筑,差别在于,多功能建筑是数量与种类上的积累综合,这种综合不构成新系统的产生局部增减无关整体大局。而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合,并共同存在于一个有机系统之中,各组成部分通过各种功能综合互补,通过空间的紧密联系建立一种相互依存、相互助益的能动关系,各组成部分既有独立性,又是整个综合体建筑有机组成的一份子。
    以笔者参与设计的几个城市综合体建筑为例,这些建筑基本组成部分包括:超市、室内步行街、精品店、品牌主力店、次主力店、KTV、影城及塔楼(公寓、写字楼、或酒店组成)等。其中步行街是联系各个功能组成部分的枢纽空间,在整个综合体建筑起着很重要的纽带作用,

    上图为我院设计的李家村万达广场项目,也是万达在西安建设的第一个城市综合体,某种意义上讲,可以算西安最早的城市综合体吧。
    下图为李家村万达广场项目的平面图,从图中可以看出,Z字形的室内步行街将建筑分为两部分,东北角为百货部分,西南角为娱乐部分,其中包含KTV、电玩、影城。室内步行街为三层通高,两侧为精品店及小餐饮,顶层采用全封闭设计,为通透的玻璃采光顶。

    室内商业步行街是该项目最大的亮点,也是商业综合体的灵魂。将百货及娱乐部分有机的联系起来,形成良好的平面动线;而在步行街Z字型捌点设计有2个中庭,可举行展示、演出、休闲等活动,很好的引导了商业人流,巧妙的延长了商业流线,丰富了内部空间,形成为舒适的全天候室内购物空间。
    整个步行街设计有4组扶梯,中庭设计有2组观光电梯,娱乐部分及百货内也均设计有独立的扶梯及垂直电梯,也形成良好的人流垂直动线。
    项目地下室设计有超市及地下车库,其各部分电梯均可直达,
    综合体建筑中的各种建筑功能通过地下、地面、及空中等多层次的联系和立体交通网络,形成互补、流动、连续的复合公共空间。形成完善的内部立体交通系统,使内部各不同功能的建筑有机结合。
    城市综合体的形式很多,这个算是早期综合体的一种形式,另一种天街也在前几年悄然兴起,我院设计的民乐园万达广场就是这种形式:
    民乐园万达广场位于西安市老城内,东五路和解放路十字口东南角。

    项目地下二层,地上五层,其中地下一层为超市、百货、车库及部分设备用房;地下二层为车库、设备用房、卸货口;地上一层至二层东四路南为百货、东四路北为各主力店,周边均设有一至二层连通的外售商铺。三层为室内步行街、大型KTV、主力店;四层为室内步行街、万达国际影城、大型电玩;五层为室内步行街、影城上空及放映、主题餐厅。屋顶为物业管理用房及设备用房。

    项目最大的特点是引进了天梯和天街的理念,临解放路一侧南向方向,建筑设计有一个5层通高的大厅,利用一步直通5层得天梯,将人流直接送至建筑五层,让人由上而下购物娱乐,天梯不但带活了建筑顶层的商业人气,也是解放路一道独特的风景,此天梯当时为西北目前提升高度最高的商业扶梯,室内步行街设计于3层以上,3层通高的室内步行街与ktv及影城有机连接,构成了独特的空中商业娱乐综合体围绕着天街,主力店、ktv、影城等布置在与天街相连接的中间部位,通过步行街四周的扶梯及边角的电梯作为竖向交通联系,最终组成了完整的立体有机体系。而通过天梯,不但带活了本来商业人气不高的四五层,同时也成为吸引人流消费的一大特色,使建筑成为解放路的重要标志性建筑。

    由上面两个工程可以看出来,城市综合体建筑采用的是“一站式购物”的理念,满足现代社会购物娱乐、餐饮休闲于一体的消费模式。由于城市综合体建筑集众多业态于一体,这就需要对各个功能空间进行整合,既保证各个功能空间各自的独立性,又体现各个功能空间之间的互补性,联动性和相互助益性。这种整合功能多通过商业步行街这样的交通性空间来完成,充分利用商业步行街的组合性,将各主力店、次主力店与精品店、精品餐饮等功能空间有机组合,以“步行街”为骨架,组合各商业业态,再通过疏密有致的步梯、电梯,构成一个错落有致、尺度适宜、层次丰富的室内空间。
    另外,城市综合体建筑的另一个显著特点就是标识性,建成的城市综合体基本均是所在城市矗立的地标性建筑。因此城市综合体的建筑形态、建筑风貌均应充分表达所在城市特定的文化内涵和地域特征。建筑形态既要表现与周边的城市环境、风貌相协调,建筑内部也要体现各类建筑风格的整体统一与协调,也就是说,建筑内外空间的整合必须要考虑建筑风格的协调性与地域性。 
    结语:
    城市综合体建筑设计是一个复杂的过程,需要考虑各种各样的因素,在保证各个功能区块各自利益最大化的前提下,尽可能的整合空间及各种流线关系,合理组织好人流、车流、货流以及垃圾流线,还要充分考虑综合体内各个功能区块运营时段不同所带来的经营管理问题。当今城市综合体如雨后春笋般拔地而起,城市综合体在设计中发展,在实践中逐步成熟。希望通过不断的探索实践,以提高建筑师对城市综合体的认知和设计水平。
  
作者:西安建筑科技大学建筑设计研究院  吴凯  王玉婷  
  

解析:《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》

随着两会圆满闭幕,在两会期间履行职责参政议政代表委员的提案给我国社会主义建设和发展有了新的期待。两会期间,推动新型城镇化建设备受瞩目,成为我国经济加速发展的强劲引擎,是破解城乡二元结构,促进社会公平和共同富裕的最关键的手段。



近日,中共中央、国务院印发了《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》(以下简称《规划》),并发出通知,要求各地区各部门结合实际认真贯彻执行。通知指出,《规划》是今后一个时期指导全国城镇化健康发展的宏观性、战略性、基础性规划。这部全文3万多字,共计30多章的规划对我国经济社会发展有哪些重要影响?对我国城镇化进程将产生怎样的作用?这部规划有哪些亮点?

1.关键词:指导性

文件内容:一些城市“摊大饼”式扩张,过分追求宽马路、大广场,新城新区、开发区和工业园区占地过大,建成区人口密度偏低;一些地方过度依赖土地出让收入和土地抵押融资推进城镇建设,加剧了土地粗放利用,浪费了大量耕地资源,威胁到国家粮食安全和生态安全,也加大了地方政府性债务等财政金融风险;一些城市“城市病”问题日益突出:交通拥堵问题严重,公共安全事件频发,城市污水和垃圾处理能力不足,大气、水、土壤等环境污染加剧。


专家解读

“这是一部指导我国走新型城镇化道路的纲领性文件,内容全面丰富,总结并吸取了国内外城镇化工作的经验教训,指导性强,意义深远”。中国国际经济交流中心信息部部长徐洪才说。他说,为了避免走弯路,这份文件认真总结了我国近年来城镇化的经验教训,包括:土地城镇化快于人口城镇化,建设用地粗放低效;城市管理服务水平不高,“城市病”问题日益突出等。



2.关键词:以人为本


文件内容:保障随迁子女平等享有受教育权利、完善公共就业创业服务体系、扩大社会保障覆盖面、改善基本医疗卫生条件、拓宽住房保障渠道等一系列举措,推进农业转移人口享有城镇基本公共服务,并要求创新体制机制,建立健全农业转移人口市民化推进机制。


专家解读


在徐洪才看来,这部规划最大的亮点是强调以人为本,推进以人为核心的城镇化。“文件围绕农业转移人口的市民化着墨很多,这体现了以人为本的精神,有利于解决城乡二元分割、‘土地城镇化’等一系列问题。”他说。谈到规划强调城镇化必须和信息化、工业化和农业现代化同步推进时,他说:城镇化不能孤军深入,没有产业支撑,城镇发展就难以持续健康发展,就会出现“睡城”、“鬼城”和底特律现象;农业是基础,农业现代化事关粮食安全。信息化则关系到城镇化能否健康发展。


3.关键词:发展动力

专家解读


世界银行前副行长、诺贝尔经济学奖得主斯蒂格利茨多次表示,美国的高科技与中国的城镇化是拉动未来世界经济增长的两大引擎。对此,徐洪才认为,中国的城镇化不仅是中国经济社会发展的强大动力,对世界也是一大机遇。徐洪才说,目前我国常住人口城镇化率为53.7%,户籍人口城镇化率只有36%左右,不仅远低于发达国家80%的平均水平,也低于人均收入与我国相近的发展中国家60%的平均水平,还有较大的发展空间。随着我国城镇化水平持续提高,大、中小城市建设将需要修建铁路、公路等交通设施,以及电力、燃气、自来水和污水处理等基础设施,这意味着创造大量投资需求和就业机会。他说,同时,亿万农民通过转移就业提高收入,通过转为市民享受更好的公共服务,从而使城镇消费群体不断扩大,这也会带来城市基础设施等巨大投资需求,为经济发展提供持续的动力。


4.关键词:量力而行


文件内容:我国将有序推进农业转移人口市民化,按照尊重意愿、自主选择,因地制宜、分步推进,存量优先、带动增量的原则,以农业转移人口为重点,兼顾高校和职业技术院校毕业生,统筹推进户籍制度改革和基本公共服务均等化。各类城镇因地制宜制定具体的农业转移人口落户标准,并向全社会公布,引导农业转移人口在城镇落户的预期和选择。


专家解读

国家发展和改革委员会主任徐绍史表示,新型城镇化是个长期的历史过程,不可能一蹴而就。


5.关键词:生态文明

文件内容:人均城市建设用地严格控制在100平方米以内,建成区人口密度逐步提高;绿色生产、绿色消费成为城市经济生活的主流,节能节水产品、再生利用产品和绿色建筑比例大幅提高;城市地下管网覆盖率明显提高。稳步推进义务教育、就业服务、基本养老、基本医疗卫生、保障性住房等城镇基本公共服务覆盖全部常住人口,消费环境更加便利,生态环境明显改善,空气质量逐步好转,饮用水安全得到保障。


专家解读


中国社科院城市和环境研究所所长潘家华建议,各地在建设低碳生态城市时要避免“伪低碳”:一些城市计划建超高层大楼,但把每吨水从地面提升到几百米高的楼层,需要消耗大量的能源,这是虚假的集约、低碳。真正的低碳城市应该是良好的环境质量和生态、便捷舒适的交通系统。

大打“文化牌”能否拯救旅游地产


中国旅游协会休闲度假分会秘书长魏小安在回顾2013年的旅游地产市场时,曾不禁感叹“土豪疯起”。一边是国内知名地产商纷纷“圈地”,一边是消费者快乐消费,旅游地产成了土豪与土豪的结合。然而这种投资的热度也加快了旅游地产的转型和细分,其中以文化为主题的旅游地产逐步兴起,成为旅游地产发展的一大趋势。

 

 

继开业长白山国际度假区、武汉中央文化区之后,万达又签下无锡万达文化旅游城,这是万达在全国投资建设的第8个文化旅游项目,至此,万达文化旅游产业的全国布局初步形成。

紧随万达脚步,国内众多房地产商加入了文化旅游地产的行列,滑雪、高尔夫、骑马、茶道、酒庄等各种文化元素的加入,让旅游地产愈加风风火火。据业内人士分析,近两年来旅游地产的投资热逐渐加剧了市场竞争,而激烈的市场竞争也加快了旅游地产的转型和细分。消费者不再仅仅满足于“面朝大海,春暖花开”的生活,因为当理想真的化为现实时,人们才发觉当满足了视觉外,人们还需更高一级的精神需求。因此,很多创意文化地产逐渐兴起。

文化旅游地产是地产的升级或者转型,是区别于商业地产、产业地产、住宅市场外的另一种存在形式。它的结合不单单是普通的传统文化与旅游文化的交融,另外它还可以理解为大众文化、现代文化、科技文化,只要是优秀的文化都可以和旅游业相结合。因此它主要选址于风景名胜区,注重保护当地历史文化氛围及文脉的开发,开发形态多种多样,包含住宅、酒店、主题公园、文化会所等,既有住宅的基本需求,又能满足休闲度假旅游的特色需要,而且强调概念,强化外部环境的设计,侧重于配套设施的建设,因此受到消费者的追逐。

 

 

诸如此类的地产开发,在贴上“文化”的标签之后,迅速蔓延,其中以西安为例,这样的案例数不胜数。其实,明眼人一眼就能看出,这种在文化外衣包装之下的地产开发,其根本还是经济主导。那么在经济主导下的文化产业,能否展现出其应有的活力。对此,原陕西省文化厅副厅长孙豹隐在一次文化论坛上说:“过去我们常常说的是“文化搭台,经济唱戏”,现在看来这种说法是大错而特错的,我们应当讲求经济与文化并重,甚至是以文化为主导带动经济发展,因此任何打着文化的招牌而谋求经济利益的行为都是糟蹋文化、扭曲文化”。

“文化应是经过长期发展积累沉淀的、深入人心的、能够对人类有引领作用的精神或生活现象,而旅游地产的开发,其目的性很强,是为了经济发展而谋求红利的,在这个基础上,即使强行嫁接上文化的苗,我认为其存活的可能性不大”。陕西省著名学者费炳勋说。

 

 

而就在经济高速发展的今天,一大批著名的文化学者对于中华民族的优秀文化的传承显得格外的关注,甚至有学者认为,文化在我国已经濒危,原因就是经济发展之下的冲击,让文化逐渐的沦为了配角料,成了不被大众所重视的基因,文化的边缘化、荒芜化严重异常。

旅游地产大打文化牌不是创意,亦不是发展,而是企图通过“东施效颦”而带来更为丰厚的经济利益。此举不但大大削减了文化的灵性,亦很难拯救地产的没落。换言之,文化的药,治不了地产的病。

 

 

以外观主导城建,能得几时好?



    如今有一个不得不承认的事实,即我们居住的城市正在变得越来越美。鳞次栉比的高楼,车水马龙的街道马路,绿意盎然的城中花园以及近年来如雨后春笋般冒出来的商业中心、高档建筑等等。如果有机会俯瞰我们的城市,白天明亮的玻璃反射日光、夜晚街灯璀璨,靓丽的景象一定会让你目不暇接。


  


只是在各个大城市中穿梭的匆匆行人,却一直鲜有人驻足观望这人造的美景。虽然城市在一天天地变美,一天天地变得花枝招展,但却越来越没有气质,越来越没有文化和精神内涵。更多情况下,你根本没有心情去欣赏它。城市就像一个人,到底是真美还是假美,并不完全取决于外表,更取决于内涵、取决于气质、取决于有没有相应的气质和精神。一个人,如果仅有漂亮的外表而缺乏内在的气质和修养,纵然能产生一定的眼球效应,能够在刹那间让人产生心跳的感觉。但是当这种美没有足够的气质和内涵做支撑,不要多长时间,就会出现审美疲劳,就会失去新鲜感,甚至让人产生逃离的感觉。当被遮盖的缺点经过短暂的时间而暴露在眼前的时候,表象中最初的美也消失殆尽,无处寻觅。


 


不幸的是,我们国家的城市建设就呈现出这样一种状态,逐渐陷入一种畸形的发展模式中。这些年各地城市正在被形式上的大和表面上的美所左右,几乎所有的城市都在为了做大和做美不惜一切代价。各种看起来很美但却没有多少内在气质的建筑和设施不断崛起,包括北京、上海在内的一线城市已经扩张得伸不开手脚,张不开翅膀,二线城市则在加速步一线城市的后尘,三、四线城市实际上也在出各种问题,有些甚至比一、二线城市的还要严重。如被称作“鬼城”的鄂尔多斯、神木等。为什么中国的户籍制度不敢放开,很大程度上就与城市建设理念偏误有关。因为一旦放开,就业、社会保障、医疗卫生、教育等就有可能出现瘫痪的现象,中国地方政府过去在追求城市规模和外在形象时,并没有认真考虑过如何解决这些方面的问题。到现在为止依然没有,在未来是否能考虑周到也为可知。


  


 


由于一个城市的主导理念有偏颇,在该理念主导下建设过程就必然会存在问题。所以,目前城市建设过程中,气质、内涵、精神也就被严重忽视了。从气质来看,中国的城市正在出现“韩国式”的美人造型,呈现同质化。譬如北京,过去的“四合院之美”消失了,取而代之的是一幢幢将人压得喘不过气来的高楼大厦。又如西安,一直引以为自豪的井字型城市架构,也在一幢幢的高楼大厦和新的马路下,逐步淡出人们的记忆。而在其他文化底蕴很深的城市,也在出现一个个钢筋混凝土的火柴盒。一个没有自身特色的城市,还有什么气质可言?从内涵来看,许多原本有一定文化内涵、文化积淀的城市也在大拆大建中割断了历史,割裂了文化传承,特别是那些在野蛮声中被拆除的古建筑,更让中国的传统文化遭受了极大的破坏。如果说“文革”是一场文化浩劫的话,今天的大拆大建造成的后果一点也不比“文革”差。想一想,北京某些拆迁人员敢于发出只要给钱多、连故宫也敢拆的“豪言壮语”!连珍贵文明都可以弃之不顾的建设,怎么会具备深厚的内涵呢?


 


现在想来过去的城市,虽不具备光鲜的外表,但是却始终凝聚着一股力量。当这些看起来陈旧、但精神作用很强的建筑被同质化的钢筋混凝土替代以后,依附于这些老建筑的精神力量也随之消失了。更重要的,只顾表面不顾功能配套的做法让许多地方出现坐在家里“看海”的奇景。连基本生活质量都不能保证的城市居民,还有什么样的精神力量呢?一座没有精神力量的城市,又怎么可能焕发生机活力呢?一座城市的精神绝不是高楼大厦和宽敞的马路所能体现的。真正的精神来自于特色和个性,来自于对城市文化的记忆。就像谈起巴黎就想到浪漫,谈起威尼斯就想到水城,谈起耶路撒冷就想到宗教,谈起纽约就想到华尔街一样,谈起伦敦就想起金融。那么,再议起我国的城市,还能有什么能承载回忆的重量呢?一线城市北上广,最突出的依旧是车如流水马如龙的现代标识。


  


 


目前我国的城镇化正在火热地进行,城镇化也是一个全新的口号和理念。对于新事物,大众总是会满怀期待和憧憬的同时也有不少的顾虑,城镇化的指挥棒下,我们未来的城市会以什么样的形象展现在眼前呢?无论如何,没有内涵的城市建设理念是不能要的,新的开始,新的发展思路,城市建设的方向应该总要向着科学的方向发展。


 

海东新区 让大理更完美

    

    经济迅速发展,城市建设进入了前所未有的“大跃进式”发展状态,几乎所有的城市都忙着搞建设,尤其像我们国家,城市建设就是批量式的盖楼运动,所以有人用“千城一面”来形容我们的城市建设。不管我们的城市出现了好的或是不好的问题,都是时代的必然产物,而不是一部分人的对城市建设的认识错误所致。时代的进步是无庸质疑的,城市的发展也是势不可挡的。2003年大理市确立了“打造滇西中心城市”的发展目标,一场以开发海东山地新区为核心的城建运动拉开序幕。
    云南大理,一个美丽又古老的城市,近年来,大理州委、州政府十分重视海东开发项目,其目的主要是保护苍洱风光、海西的田园风光、历史遗存和特色文化。大理有山、有水,有阡陌纵横的田园风光,与苍山、洱海、大理古城、崇圣寺三塔融为一体,雄山秀水与白族风情完美结合,使海西集聚了诸多风景名胜。要保护海西,就必须把城市的发展重点和方向放在海东,既可极大地减轻海西在中心城市发展过程中“以保护为主”的压力,也科学地保护了大理——全国仅有的有山、有水、有历史、有遗存、有民族文化的旅游资源。
    环境污染是城市建设给人类带来的最大问题,近几年人们也认识到非物质文化的传承的重要性。城市的建成和发展都是以文化为引领的,现在的城市“千城一面”是我们没有认识城市的文化导致的。大理的海东新城建设把对洱海的保护和对大理城市文化传承作为重中之重,所以建成后的海东新城应该在保护了海西的同时也能以自己的方式表现大理的人文气息。

年轻一族偏爱省时省力精装房


2010年3月18日,国资委要求78家非房地产主业的央企对地产业务进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性任务后有序退出,只保留16家央企从事房地产业务,但一年后,获批从事房地产业务的央企又增加了5家。


三年过去,由于种种原因,退房令的执行实际上雷声大雨点小,而真正退出者也寥寥无几,相反“国”字头的房地产企业甚至逐渐稳固了其行业巨头的地位。“国资委并没有给出78户央企退出房地产业的时间表以及具体进展。核心问题是,退出与否,从政策层面来说并无强制性的要求。”一位大型央企的内部人士向《每日经济新闻》记者表示。


“‘退房令’只能说是当时国资委在非正常的情况下出台的一个指令,不能算做是规定,从目前披露的公开信息来看,并没有制定配套的奖惩措施,所以现在面临的现实是,已经过了这么长时间,很多企业还是没有(完全)退出来。”国务院国资委研究中心一位分析人士向记者指出。


尴尬的“退房令”/


在上述分析人士看来,这道“退房令”更像是来自国资委对于央企公众形象的一次救赎。


“当时中央企业参与土地竞拍,拿到了很多地王地块,正因如此,大家也提出质疑,如此高价格的拿地是否再一次推高了房价,中央企业的社会责任何在?


在公众对央企有这样看法的压力下,国资委做出了这样的决定,不能算是规定,更像是指令。”上述国资委分析人士对《每日经济新闻》记者表示。


时隔三年,这个老问题又摆在了国资委新一届领导的面前。现任国资委主任蒋洁敏曾经领导的中石油也是应该退房的央企之一,但目前来看除了大量土地储备之外,中石油还存续了大量酒店等非主业资产。蒋洁敏是否会加快央企“退房”,也成为了公众关注的焦点。


在2011年2月22日国务院国资委举行的新闻发布会上,时任国务院国资委副主任邵宁针对这一年来央企退地的情况进行了通报,他表示,中央企业退出房地产业务的进展比较顺利,2010年已有14家中央企业退出,估计2011年将有20多家企业完全退出房地产业。


但据公开报道称,除了21家被允许继续从事房地产业务的央企外,只有不到20家央企通过剥离或者转让方式,完成了从房地产市场的退出。


“当时是说78家房地产业务属于副业的要逐步退出,但究竟是选择继续还是放弃这一副业,则还是企业层面的事情。”该分析人士向记者直言,当时的原则是,中央企业根据自身实际情况来定,如果副业对主业的推动力有限,则可以选择放弃,但如果对主业有积极的影响,或将来可能成为主业,则还是可以继续做下去。


这也就不难理解,在“退房令”推出执行后的一年,国资委再次扩增了房地产央企的阵容,将鲁能[简介 最新动态]集团、中航工业、新兴集团、神华集团、中煤集团5家央企的房地产业务视作主业管理。


“退房令”无强制性要求/


这一次扩容更是让一部分央企看到了曙光,抑或是更加坚定了留下来的信念。恒天集团算是很典型的一个案例,房地产业务从非主业到主业,让其成为了似乎“最不该退房”的央企。


一位接近恒天集团的内部人士曾向《每日经济新闻》记者透露,国资委答应过大约两年后会向其发放房地产开发“牌照”。而此时的恒天,地产业务已经成为主营业务之一,再言退出已经不可能了。


就在国资委将主营业务为房地产的央企由16家扩增到21家仅过去半个月后,恒天地产业务再添大单,北京市政府与中国恒天集团签署了总投资超过300亿元、占地14.6平方公里的“国家时尚创意中心”项目,“项目由恒天来做,值得玩味。”该人士表示。


虽然在记者的采访中,恒天集团相关人士只表示这属于文化产业,但在上述业内人士看来,商业地产同样属于地产开发,该项目不仅有土地一级整理,也包括项目开发、物业自持经营等。


央企“不退反进”背后真正的原因又是什么?单从企业层面来讲,在手中有“余粮”的情况下,要说退出似乎很难。


“很多央企因为历史遗留原因,手中都握有很多土地,而这些土地绝大部分都位于目前城市的核心区域,价值也自然翻了数百倍甚至上千倍,将这些优质资源拱手相让,很多人不愿意这么去做。”一位央企人士向《每日经济新闻》记者指出。


兰德咨询总裁宋延庆同样告诉记者,央企 “退房难”的背后还需看到的一个现实是——接盘不易。“很多企业专业化要求较高,譬如汽车、钢铁行业等,在后续的厂房拆迁改造等一系列的进程中,同样需要专业化较高的工作,很多企业难以接手展开,骨头太难啃。”宋延庆也道出央企“退房”难的又一原因。


若从整个制度设定来看,央企的“不退出”似乎并不难以理解。


“国资委并没有给出78户央企退出房地产业的时间表以及具体进展。核心问题是,退出与否,从政策层面来说并无强制性的要求。”一位大型央企的内部人士向记者表示,国资委虽然是代表国家来监督管理国有资产,但如果从行政级别来说,很多央企反而要高于国资委,这也是禁令难以推进的主要原因之一。


同时,地方政府为吸引央企投资,给予大量优惠政策,那些主营业务不是房地产的央企,在向地方投资实体产业项目时,也往往提出了房地产开发的要求。地方为了项目的需要,也被迫给予了相应的开发用地。“谁都不愿将这丰厚的优惠拱手相让,只能说在优惠政策享受完后,再退出房地产市场。”上述分析人士直言。


地产业务的利润诱惑/


兰德咨询总裁宋延庆告诉 《每日经济新闻》记者,主业非房地产的央企分为两类:一类是主业净利润高于房地产的企业,另一类则是主业利润微薄的企业。前者由于主业利润丰厚,选择购买土地仅仅是想为员工造福利房,能源类企业是其中的代表;后者由于主业利润微薄,更希望留在房地产领域获取较好的业绩。


宋延庆说,房地产行业平均净资产收益率在10%~20%,与民企开发商相比,不少央企有着大量的自有土地,低廉的土地成本无疑将抬高房地产项目的毛利率,进而推高企业的净资产收益率。而后者恰恰是国资委考察央企的重要指标之一。


“这其中共同之处则在于,之前这些央企的土地都为划拨用地,基本上也都是以工业用地为主,在后续城市扩张的进程中,位置较好的土地通过改变用地性质走向市场。”上述分析人士告诉记者,这些土地一般都是在集团系统名下,都希望通过自行开发获得更多利润。


对于大部分企业来说,这样的优质资源,他们并不会心甘情愿地拱手相让。如果再与公司的业绩挂钩,谁又愿意将良好的业绩与别人分享呢?


不光是中国远洋[简介 最新动态],对于大部分央企来说,地产业务对于集团的业绩贡献都有不可小觑的作用。根据恒天集团公布的数据显示,截至2011年末,集团总资产为434.63亿元,营业收入为306.46亿元,利润总额为16.91亿元。


然而这个曾以纺织、机械为主业的央企,受到纺织业大环境的影响,利润率一直在下降。而在《中国恒天集团有限公司2012年度第一期中期票据募集说明书》中则提到,公司无形资产逐年增长,在2011年末达到23.47亿元,在总资产中占比5.40%。公司无形资产的主要构成是土地使用权,2011年年末土地使用权占无形资产比重达92.02%。


除了可观的利润,现有的会计处理准则,也是导致央企迟迟不愿意退房的原因之一。


作为各地招商[简介 最新动态]部门青睐的引资对象,央企总是有获得廉价土地的机会。如果不将获得的土地用于房地产开发,而是自用,不仅有浪费经营资源之嫌,还有可能影响到公司的账面利润。


“假设购买土地建房自用,按照目前的会计处理办法,房屋需要摊销折旧费用,土地则需要摊销土地使用权,每年的账面利润都将因此减少。但如果把取得土地,用于房地产开发或者用作为投资性房地产,则完全不需要摊销费用。”一位出自央企的财务人士告诉《每日经济新闻》记者,开发和自用两种不同的土地利用方式,将决定央企账面利润的巨大差异。


“如果建了办公楼自用,则公司需要承担很高的折旧和土地使用权摊销费用。但如果开发房地产出租或者销售给集团旗下的公司,则这一部分租金和销售收入,能计入到集团当年的营业收入中,产生可观的利润。”上述财务人士说。


这位财务人士因此认为,除非国资委在考核各企业业绩时,排除来自于房地产的业务收入,否则“退房令”很难真正实施。而按照现在的国情,要在央企的业绩中,完全去掉房地产收入,又很难做到。


●获准从事房地产业务的央企


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[责任编辑:王秀敏] 标签:央企 房地产 主业

一线城市房价领涨全国 各级地方相继落实新国五条

编者按国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议,研究部署继续做好房地产市场调控工作。完善稳定房价工作责任制、抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建、加强市场监管,房价回暖、土地燥热的楼市大背景之下,“新国五条”开年颁布引起各界对于房地产业的强烈关注。

但细察“新国五条”,就会发现其指导性和姿态性大于实施性。专家认为,既然要大刀阔斧地抑制高房价,那就需要出台真枪实干的调控措施,“新国五条”老调新谈,究竟是铺陈更严厉调控政策出台,还是在调控真空期仅仅“吼一吼”,以防房价过快增长,“细化政策会否陆续问世?”成为业内及购房者普遍关注的问题。

新“国五条”发布后,各地政府对此做何反应?细化政策出台的节奏如何?搜房网独家为您整理并呈现相关信息。

国家统计局最新公布的数据显示,在刚刚过去的1月份,70个大中城市中,房价环比上涨的个数超过七成,其中一线城市连续5月领涨全国。楼市的高烧不退,遭遇了自2009年12月份房地产调控启动以来,政策的第五次升级,新“国五条”的出台也让原本不断看涨的预期出现一些微妙的变化。

值得一提的是,新“国五条”出炉后,广州、深圳等城市的房管部门已经表态,将及时制定并公布2013年度新建商品住房价格控制目标,加快出台落实新“国五条”的贯彻意见,确保实现房价控制目标。

一线城市领涨全国

国家统计局最近公布的数据显示,在70个大中城市中,1月份新建商品住宅价格环比上涨的城市有53个,持平的城市有7个,下降的城市有10个。

相比去年12月份,价格上涨的城市减少1个,下降的城市增加2个。虽上涨城市有所减少,但上涨城市中环比最高涨幅达2.2%,比去年12月的1.2%高出1个百分点。

数据显示,1月份,一二三线城市新建商品住宅价格环比分别比上月上涨1.9%、0.70%及0.3%,相比去年12月份环比涨幅均有所扩大。1月份,一线城市涨幅继续高于二三线,具体来看,深圳、北京、广州、上海环比涨幅分别为2.2%、2.1%、2.0%、1.3%。

此外,一手房市场的持续活跃继续带动二手房价格涨幅扩大。1月份,70个大中城市二手住宅价格比去年12月上涨0.24%,涨幅继续扩大。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟对此分析称,影响1月份房价上涨的原因主要有两个方面:一是大部分开发商前期采用以价换量销售策略取得了效果,现阶段优惠促销力度削弱甚至取消;二是潜在购房者预期不明,担心房价进一步上涨,导致首次置业的刚性需求和改善性置业的升级需求的购房人群入市意愿较强,拉动了性价比较高的住宅价格上涨。

地方落实新“国五条”

在房价上涨预期不断高涨的环境下,新“国五条”释放房地产调控政策不动摇、力度不放松的信号。市场分析人士认为,政策能否真正给市场降温,很大程度上取决于地方政府对政策的跟进与执行。

据报道,广州市国土房管局相关负责人表示,针对广州房地产市场出现的新情况,将结合新“国五条”的要求,及时制定并公布2013年度新建商品住房价格控制目标,加快出台落实新“国五条”的贯彻意见,确保实现房价控制目标。

深圳市规土委相关负责人对媒体称,深圳市将按照新“国五条”的要求,尽快研究制定深圳市年度新建商品住房价格控制目标,综合采取财税、金融、土地、市场监管等联动措施,确保房地产宏观调控各项目标的实现。

同策咨询研究中心总监张宏伟分析认为,在新“国五条”刚刚出台的市场背景下,由于政策层面对于价格的影响预期在3~6个月,因此商品住宅的价格在全国范围内,尤其是2~3月内应不会出现大幅反弹。

刘建伟称,随着新“国五条”的推进和实施,去年四季度以来房价上涨的压力将会减弱,房价尚不具备全面大幅反弹的基础。

CIID2012第二十二届(云南)年会开幕




开幕式现场 王虎摄






开幕式现场 刘宝石摄



国家建设部原副部长宋春华致辞 刘宝石摄



广东博德精工建材有限公司总经理助理戚海勇致辞 刘宝石摄



大理学院副校长钱金栿致辞 刘宝石摄



CIID名誉理事长张世礼致辞 刘宝石摄


 


20121111日上午9点,中国建筑学会室内设计分会(简称CIID)第二十二届(云南)年会在大理学院隆重开幕,来自全国各地近千多名室内设计师和相关行业人士参会。年会由中国建筑学会室内设计分会主办,博德精工协办CIID第三十七(云南)专业委员会承办。



开幕式上,国家建设部原副部长、中国建筑学会名誉理事长宋春华,CIID名誉理事长张世礼,CIID常务副理事长兼秘书长叶红,大理学院校长杨荣新, CIID2012年度战略合作伙伴、广东博德精工建材有限公司总经理助理、战略投资部总经理、市场部总监戚海勇等出席仪式。参加开幕式的还有CIID资深顾问、副理事长、理事、来自一线的室内设计师以及企业、新闻媒体的代表。





宋春华在开幕式上致辞,他表示,当下国内设计状态有些浮躁,并以现时热议的中央“大裤衩”等,对我国设计业提出了四大建议,鼓励广大设计师们静心做设计,做到设计的功能与形式的高度统一,实现设计的最终价值。



大理学院副校长钱金栿教授,CIID名誉理事长张世礼,广东博德精工建材有限公司总经理助理、战略投资部总经理、市场部总监戚海勇分别致辞,表达了和室内设计师共襄盛举的意愿。



CIID2012第二十二届(云南)年会以“采色”为主题,为期四天,以不同于以往的全新形式展开,分丽江、腾冲、大理三条线路进行,聚焦云南神秘独特、多彩丰富的地域文化,让与会设计师们在丰富多彩的旅程中进行轻松愉悦的学术交流与探讨。



    中国建筑学会室内设计分会(CIID),前身是中国室内建筑师学会成立于1989年,是在住建部中国建筑学会直接领导下、民政部注册登记的社团组织。CIID是获得国际室内设计组织认可的中国室内设计师的学术团体,是中国最具权威的学术组织。


 


深圳万象城 商业规划最合理的综合体

大盘点城市综合体之最



商业规划最合理



深圳万象城




  深圳华润中心·万象城位于深圳市罗湖区——深圳金融商业核心区域,地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间,与“地王大厦”隔深南大道相望。交通便利,地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连,周边共有巴士线路30多条。




简介
  万象城是华润中心的购物及娱乐中心,建筑面积达18.8万平方米,是深圳最大的购物及娱乐中心。它整合了百货公司、国际品牌旗舰店、时尚精品店、美食广场、奥运标准室内溜冰场、大型动感游乐天地、多厅电影院等元素,为深圳居民及游客提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务。



规划
  华润大厦是一座国际标准甲级写字楼,位于深南东路5001号,大楼高度139m,共29层,标准层面积约1835平方米,建筑面积共约4.2万平方米,停车位682个。于2004年12月交付使用。汇集众多金融机构及国内外大型企业。总建筑面积55万平方米,总投资逾40亿港币。首期项目包括超大规模室内购物及娱乐中心“万象城”、国际标准5A甲级写字楼“华润大厦”,已于2004年12月竣工开业。


本文来自《中国城市设计周刊》

西安大彩设计工程有限责任公司











 


  西安大彩设计工程有限责任公司是集工程设计、施工、消防工程设计施工、环境艺术、雕塑设计施工为一体的综合性建筑装饰企业,施工资质为建设部二级、设计甲级,消防设施工程专业承包二级。公司被中国建筑装饰协会批准为全国住宅装饰装修行业自律管理企业准许入行业,装饰装修设计、施工资质均为国家经贸委甲级企业,系中国室内装饰协会会员单位,陕西省建筑装饰协会常务理事单位,陕西省室内装饰协会常务理事单位,西安建筑装饰装修常务理事单位,西安建筑装饰装修行业住宅装饰装修理事单位。
  公司注册资金壹仟万元人民币,现有员工76人,其中高中级职称技术管理人员41人。2001年初,公司通过ISO9001国际质量体系认证。2002年,公司荣获由建设部、中国建筑装饰协会颁发的全国住宅装饰行业质量服务诚信企业称号。同年,在2002年度陕西重点行业市场调研活动中,公司荣获陕西装饰装修行业消费者关注十大品牌荣誉称号。2005年被中国建筑装饰协会批准为住宅装饰装修行业自律管理准入企业。2006年被中国市场监测中心评为质量、服务、信誉AAA级单位。2007年底,新浪中国·陕西家居建材品牌风云榜授予我公司“最受消费者信赖的装饰企业品牌”企业。2008年我公司荣获“奥运城市环境景观深化设计及安装布置政府采购项目”入围定点供应商资格!
  公司注重人才,坚持以设计为龙头带动工程管理,工程施工,配套木业家具,室内装饰品等全面发展。大彩设计群率先在国内倡导“健康设计的理论”,而活跃在行业理论的舞台上,倍受瞩目。近年来,大彩公司设计的多项工程设计在国家级大赛中得奖,曾荣获首届“爱家杯”中国室内设计大奖赛二等奖;98年荣获由国家轻工部、中国室内装饰协会联合举办的第二届全国室内设计大展金奖;2000年度设计师余平荣获国家建设部、中央电视台“2000生活居室设计大赛”十佳优胜奖,其获奖作品在中央电视台展播;2001年,首届全国居室设计大赛中获得一项银奖;同年,在我省举办的首届西部室内设计大赛中荣获一项金奖、六项银奖、五项优秀奖。2004年余平、胡文获得全国百名优秀室内设计师称号,获得中国建筑装饰协会全国杰出中青年室内建筑师称号。2004年全国第五届室内设计双年展,余平、黄涛人民大会堂陕西厅设计方案荣获优秀奖。2005年余平设计创作的《瓦库》荣获首届西北地区室内设计大赛最佳创意奖和公共工程类一等奖。2005年10月《瓦库》在室内设计大赛中获得最佳金奖。2007年我公司装修的《今日醉美时尚餐厅》被西安建筑装饰协会评为西安市“雁塔杯”装饰优质工程。
  公司施工程序按照ISO9001质量体系的要求严格管理,近年多项被评为省市优良工程。公司荣获西安市装饰行业十佳优秀企业及陕西省十大装饰企业称号,全国装饰行业信得过企业。
  科学的管理,优秀的设计,先进的设备,优良的施工,完善的服务,赢得社会各界普遍赞誉,公司被西安建筑科技大学、西安美术学院、西安理工大学、西安财经学院四所大专院校确定为环境艺术专业本科生、研究生实习基地。
  “脚踏实地,天天进取”是大彩人的精神写照,“不慕尽善尽美,但求至纯至真”是大彩人的不懈追求。

 

西安大彩公司近年部分已建工程及在建工程:

 

    凯隆大厦设计
    西安银桥高科广场办公总部
    山西浩海国际酒店
    瓦库2号3号5号茶语咖啡厅
    珍菇源店
    金石国际大酒店
    今日醉美时尚餐厅
    延安安塞明珠商务酒店
    中行陕西省分行
    中行延安支行苑东分理处
    宝鸡铁苑宾馆施工与设计
    电子科技大学通信工程学院
    银桥乳业集团办公楼装修
    兴业银行未央路支行消防 
    枫叶广场二期的消防设施
    静雅轩养心会所
    陕西省美术博物馆
    中行商洛分行办公楼
    合阳县剧院改扩建工程
    中行延安分行北关街
    中行渭南分行
    凤翔医院门诊综合楼消防工程
    苏州水墨三十度一期外墙施工
    元驰世纪城三期消防工程
    西港国际花园办公室
    赛格电脑城东门门厅改造
    陕西省地税征收分局办公楼
    青花瓷茶馆施工与设计
    恒佳首座消防工程
    兴业银行友谊路支行消防工程
    ……

 

本文来自《中国城市设计周刊》